深圳玖都装饰公司欢迎您!

开封市房地产市场动态分析②

作者:佚名    来源:互联网    发布时间:2020-04-22 07:40

概括的说,大致包含两个层面,第一是将北区边界线真正意义拓展到沿黄区域,第二是逐步补齐复兴大道东京大道欠缺的配套。

千余年来,开封这座城市的兴衰总是和黄河有关。如今,在省级层面全力推动“黄河战略”的前提下,开封亦在积极的争取资金和落地项目。目前,初步确认的项目或包含:沿黄生态廊道示范工程(开封段):总长度约为21千米(南起汴西湖,北至黑岗口引水闸,西起大王庙遗址,东至柳园口),面积约3876亩,总投资约13亿。其中,示范区段长度7.5千米,面积约1650亩,投资5亿,黄河大堤长度13.5千米,面积约为2226亩,投资8亿。

具体为:一轴(以黄河大堤为轴线);一带(宋词文化体验带);两线(文化展示线和生态展示线);三片区(宋文化展示区,悬河文化展示区,黄河文化传承区);十五个景观节点(打造龙王吟,兰陵王,鹧鸪天,如梦令,西江月,蝶恋花,河神传说,黄河悬河城摞城展示馆,黄河古渡,林公长堤,悬和落日,伟人足迹,黄河人家,于谦治河,镇河铁犀)。

其一,黄河廊道的意义主要在拓展北区边界线,但处于开封水源地位置的同时依然会限制其发展,落地项目大概率会在乡村振兴和旅游范畴内。除此之外,黄河廊道旅游区形成以后,对于开柳路等交通要道的建设会有促进作用,近期开柳路主要接触的对象是金控集团等。

其二,对于西湖龙首片区有较大的帮助。主要包含西干渠项目和龙首公园项目,片区内的景观打造对于提振龙首区域的房地产项目销售有着极大的帮助。

对于北区来说,两校一园同样会面临类似的窘境。从2020年土地出让计划中,复兴小学(复兴大道以南、金明大道以东),对于区域内新增的入学压力来说能起到极大的缓冲作用。

除此之外,在复兴大道中段拟供应150亩开封市人民医院龙亭分院建设用地。项目位于复兴大道与西关北街东北角,也位于未来复兴大道人口最密集,入住率最高的区域。在它附近,安置房项目包含:世博紫园,鼎宇馨港,丰茂花园,圳宇花园,金帝新生活等。

一渠六河涉及到北区的有:涧水河,黄汴河、利汴河。涉及到的项目包含保利城,华盟天河湾,涧溪美景等。在这些项目中,涧溪美景属于新入市的项目,华盟天河湾拟推出新地块,两个项目的产品类型包含:洋房,高层,公寓等多个类型。除此之外,它们的共性之处都在于:再一次让房地产回到城市已绝对成熟的区域。

这部分客群主要居住在解放路西至金明广场东,区域内有大量老旧多层小区,主要面临户型面积小,无电梯等。

对于区域内的改善客群来说,向西置业同类型的多层产品,在当下面临总价高和区域远等问题。区域内二手房价,根据房龄年限、户型面积等因素,通常维持在5000-7500元/㎡左右。一定程度上,这也决定了具备地缘优势和价格优势的北区成为了首要选择。

与此同时,近年来东京大道的“断档”,也使得房企逐步从复兴大道向复兴北路挺近。随着房价进入横盘期,购房者的选择也日益多元化,最显著的是:不再接受同一项目内更偏远的位置且价格更高的房子。

从目前来看,扮演首当其冲角色的是如幸福里,华盟天河湾,涧溪美景等项目。三个项目分别位于黄河大街,西环路,东陈庄路与东京大道交汇的三个片区内。从整个开封市场来看,西区房地产回归汴西湖,北区房地产回归东京大道,已经是不可挡的趋势。

多年以来,开封在西进的过程中,主要依靠产业和房地产的带动,目前较为显著的是在西区已经形成了以奇瑞为主的百亿汽车产业集群和汴西湖环湖居住带。在房价大涨期,在房地产的带动下,将城市的边界线拉伸到运粮河组团。在下跌期,远郊房地产被打回“原形”,不断的降价之后即损害了前期已购买业主的利益,也增加了后期意向购买业主的疑虑。于是,我们看到,西区的房地产慢慢的回到中意湖组团,高铁站组团,汴西湖组团。

城市中心区域,需要人口的沉淀,更需要配套的支撑。以万达为例,在南区和东区选择万达二店的时候,更在意的是区域内常住人口数量和区域消费能力。对于开封来说,判断区域成熟度的标志之一是有没有大型商业中心或商业综合体。如:古城区域内的万博广场,西区的开元广场和万达广场,北区的星光天地。

在房价投资变现的时代,“配套+”是购买逻辑。城市新区的空白区域,通常是房价的最低点。而目前的开封市场,已然没有了“地价红利期”,且可用行政力量推动的城市配套已基本建设完毕。在房住不炒推动下,在房子回归到居住本身的时候,成熟的区域才是当下最好的选择。

2013年,届时的高层产品团购价是3580元/㎡,团购单位统一筹集职工购房款并专户储存,签订团购协议5日内支付总价款的30%,取得土地使用证、用地规划许可证、建筑规划许可证后10日内支付总价款的20%,取得预售证10日内支付50%,分期客户签订正式购房合同。开发商承诺团购房源在三年内完成开发建设。

让多数房企止步的原因:在房地产持续向西发展的情况下,南区已然多年没有进行过土拍和新项目开发。这也会导致:禹王台区的房地产数据是缺失的,即新进的开发商无法判定区域内可支撑的销售价格与销售速度。除此之外,就是地缘客户的购买力。

和此前不同的是,开封火车站站前综合交通枢纽工程今年或许有实质性推动。项目实施范围为北至魏都路(含)、西至中山东路(不含)、东至解放大道(不含)、南至铁路新建站房北侧围合地块,用地面积约9.32公顷(139.8亩)。其中包括站区内部枢纽设施用地约5.82公顷(87.3亩),市政道路工程用地约3.13公顷(46.95亩),预留铁路用停车场用地约0.37公顷(5.55亩)。

随着最近开封市场的持续降价,身边买房朋友咨询的也越来越多。通常来说,我们的父母一代比我们更容易相信“开封房价崩盘论”。分析背后的原因可能有:在父母那个年代,攒钱太难,退休金在2800-4000元/月左右。除此之外,他们身边的不少朋友也买过烂尾盘。或者经历过投资担保时代,家庭财富亦受到冲击。

粗略的统计了下最近身边有意向买房的朋友,月薪普遍在7500-14000元,事业单位普遍在5000-8000元。同时,多半家庭已有住房2-3套。但普遍面积偏小。如:老旧小区多层房40-90㎡,安置房90㎡,商品房90-110㎡左右。所以,他们对于房子的需求,更多的是140㎡以上的大户型。在洋房普遍13000+元/㎡的当下,6000+元/㎡的大户型自然就显得便宜许多,这也就是他们最近一直在问:要不要换个大房子?当然,他们的苦恼是:老房子拆迁进度缓慢(尤其是东、南老城区),二手房不容易卖出去。

也就是对于绝大多数的普通家庭,购置一套房产,意味着搭进去一个人的工资。在这种工资体系下,当下开封市场的房价当然是算贵的。所以,这也就是降房价更容易得到舆论普遍支持的原因。有了这个基点,互联网上但凡是说到房价要跌,便会得到更多人的支持,尤其是大众媒介传播。

也就是说,当你持续点开1-2条房价降价的信息,系统则会默认这就是你的兴趣点,从而持续推送给你房价下跌的信息。但在自媒体这个领域,作者水准参差不齐,有专业素养的通常又有预设立场。所以,这也就形成了:大众领域更多的是房价下跌,专业领域更多的是房价上涨。

自售楼部重新开放以来,开封市场先后经历了恒大三盘,中南双盘,富力,东润,蓝光,美的,绿城等多项目推出特价房。在降价(促销)的前提下,部分项目短时间内实现了40-50+套的销售业绩。进一步分析:

西湖龙首某盘高层产品:价格体系为6600-7100/㎡(户型面积段为110㎡/125㎡左右),从目前获得的市调信息上来看,特价房销售量在35-50套左右。

东京大道三大街和集英街某盘高层产品:大户型6500-6800元/㎡,小户型7200-7500元/㎡。金明大道某盘高层产品:一楼顶层6400元/㎡,其它楼层6859-7512元/㎡。

此后,在4月11日,运粮河恒大某盘高层产品,94㎡小三房,价格体系6100-6600元/㎡。所以,开封市场的降价逻辑在此轮之后变得更加明晰:远郊降价后中心区(环汴西湖)降价,大户型降价后小户型降价。而目前的开封市场,暂时停留在远郊小户型降价阶段。

在此轮特价之后,开封毛坯高层产品房价再一次逼近6000元/㎡,这也使得购房者愈发的开始热衷探讨:开封房价何时能筑底?底线是6000元/㎡还是5000元/㎡?

自2016年开封市场大涨和近两年持续下跌之后,开封新区除了奇瑞在某些时段或者某批特价房源在5600-5800元/㎡,其余的项目最低也在6500-6800元/㎡左右,部分特价房甚至在6100元/㎡左右。即使是2019年第三季度开始下行,2020年开始持续打折的恒大开封项目,也不敢对开封市场官宣5000+元/㎡起。

且,我们综合来看,敢于持续打价格战的开封项目,多半是占据了“地价”优势。除此之外的原因是:项目实在卖不动了。对于百强房企来说,开封项目只不过是区域公司的一枚棋子,只要区域整体是盈利的即可。但对于购房者来说:如果区域公司对于开封项目的重视度不够,基本上也可以理解为你买的楼盘只不过是贴了一个百强房企的品牌。

当下的开封市场正在修复信心,缓解疫情对购买力的冲击。开年以来的疫情,对于普通老百姓的影响是:裁员,降薪,发放延迟。一定程度上,这也抑制了购房需求,即部分意向购房者对于未来月供的不确定性。

但从短期来看,开封市场正在进入高层产品“低价增量”的阶段。即,最近的销售客群主要来源于前期积攒的客群,近期实际新增的购房客群有限。下一阶段,开封市场将随着平价洋房的入市,进一步对洋房市场产生冲击,且间接影响到高层产品。

另:需要注意的是,汴西湖区域已然没地了(或者地不多了)。这也就是说,未来你可能会买到价格更便宜的房子,但大概率不是汴西湖。

相关新闻推荐

在线客服 : 电话:0755-82570609 邮箱: admin@huhtt.cn

地址:深圳龙岗区布澜路31号李朗珠宝园A2栋9楼

深圳玖都装饰有限公司成立于2004年2月,是一家具备国家建筑装修装饰工程专业承包贰级资质的企业,业务涉及家装、别墅、会所、写字楼、商业空间等。公司目前分公司二十余家,扎根广东省,布局全国。玖都装饰致力成为中国...

Copyright ©深圳玖都装饰公司 版权所有