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蒲道良:标杆房企精装系统八大认知重塑

作者:admin    来源:互联网    发布时间:2020-06-27 01:37

据统计,截止2018年底,全国颁布涉及精装修各类政策累计超过80次,覆盖26个省市,包含湖北、河南、山西、辽宁、成都、天津、江苏等地,其中河南、天津均规定自2018年起保障性住房及商业住宅全部实施精装修交付。2018年全国精装修商品住宅开盘规模增幅近60%,达到253万套,市场渗透率达27.5%。而在2018年,国内商品住宅销量增幅已经下滑至1.2%,精装修已经成为开发商在低迷市场中的重要竞争手段。

在精装房时代,万科、中海、恒大、龙湖、绿城等大型标杆房企,在精装修的项目管理、设计施工等方面建立了标准化的体系和方法,对精装修的采购和供应商管理也非常成熟。而后起之秀的中小房企则在精装领域操作经验不足,存在人才缺乏、流程复杂、施工技术要点多、供应商众多、施工监理细致、验收交楼更为复杂等诸多问题。

万科精装修研发长期合作伙伴、中国资深精装修策略专家蒲道良,从事批量精装研究10余年,实操过的设计及顾问项目上百个,为国内多家著名地产商进行培训及顾问,经过多年的实操和培训经验发现,中小房企精装修诸多问题的背后,存在着深刻的认知偏差和误区。

“知者行之始,行者知之成。”知是明理,修是成己,行是治世,先知、后修、再行,才能成大学之道。故「重塑认知」是中小房企开启精装大门的第一步。

房子原是居住的地方,后逐步演化为商品,具有品牌、资源与土地位置等商品属性。如今我们更多看到的是投资品的属性,如金融、信贷、利率、杠杆等。因此,房地产是一个类金融行业。

房子的属性变了,不再是居住属性,更多的是金融属性。那么问题就来了,这就造成大家对房地产的居住属性重视度不够,对房地产制造业的本质属性认知不够。

住宅房地产业的本质就是一种制造业:以土地为原料,以水泥、钢筋为辅料,雇佣建筑施工队伍进行组合加工,生产出成品(即住宅)并销售给消费者(购房者)。

房地产的制造业属性决定了开发商需要靠生产施工、制造出高溢价的产品(精装房)以赚取利润。在精装大趋势之前,开发商一直销售毛坯房半成品,缺乏精细化的思维及管理。想要做好精装房,开发商必须要从源头追溯,具备产品思维,像设计汽车一样设计房子,抓住制造业的核心。

1)政府引导与趋势。山东、河南、重庆、天津、海南等全国多省份出台精装修政策的强制性落地,明确要求在2018年新建住宅项目实行100%精装修交付,其他各省份也均有不同比例的精装修交付要求。政策不断加码,产业链整合加速,中国“精装修”市场正处于爆发期。

2)细分市场上的竞争利器。开发商应尽早规划精装修策略,做出差异化产品特色以占据核心优势,聚焦目标客户的需求及其进化趋势,对外在市场上争取价值认知的裁量权,对内倒逼供给侧精细化变革。

3)经营价值。精装修作为成品房,带给客户的感官视觉冲击力更强,通过集中采购、控制成本,相比毛坯房更具有溢价能力;精装修在一定程度上将改善开发商的财务现金流,可以减少资金占用和资金成本,资金占用的降低将有利于提高开发企业资本回报率,提升融资价值。

4)用户需求。中国指数研究院做的关于购房置业偏好调查结果显示,北京、上海、深圳、广州等地购房者接受精装房的比例已超过了70%。客户对精装房接受度越来越高,一线城市已经成为主流产品,用户成本与社会成本已大幅优化。

站在客户思维上,业主希望最终交付在手的不是冷冰冰的毛坯房,也不是简简单单遮风避雨的房子,而是「家」,一个有温度、有情感、有表情,可以容纳心灵和身体的「家」。所以,精装修的第一个终点就是为业主交付一个满意的「家」。

只有运用大甲方思维,把业主当成甲方,把客户真正当成上帝,低下头来做服务的时候,才能打造一个满意的「家」,到达精装终点。

想象一个场景,夜深回到家,门一打开,家里的灯自动感应逐渐亮了起来,让人内心充满温暖和光亮,感觉家人在等待你。但若是打开门漆黑一片,半天找不到开关,这时任谁都会感到内心很孤独。这就是家的场景,家的体验感。只有真正理解了家的内涵,才能营造出家的氛围。

精装修变成“惊装修”,尽管全装修成为大势所趋,但开发商推出的“精装修”房屋却屡遭到购房者投诉,装修质量、承诺缩水、货不对板、合同违规……各类问题层出不穷,中海、万科、华润、绿地等大型房地产企业也无法幸免。

中国的英文China,另一个翻译叫陶瓷。中华民族是第一个使用瓷器的民族,使用瓷器就表示这个民族是一个定居的民族,定居民族一定要有个房子才心安。而西方是游牧民族,居无定所,崇尚自由和随遇而安,所以房子在他们的概念里没那么重要。

所以中华民族对房子看得比其他民族都要重,房子是一个特殊的地位,它承载着他的梦想,代表他能否够安定,代表他在这个城市的归属和身份。当房子上升成为「家」,则披上了情感的色彩,在内心的分量也随之越来越重。「家」是人类社会赖以生存的基本情感依靠,无家则无根,有家之处才心安。很多中国人不惜花费一代人甚至几代人的积蓄,也要满足购买房子,拥有「家」。

正是因为这份特殊情感,当现实中的「家」与想象的「家」发生了严重的偏差,就出现了持续不断的维权和投诉。所以,我们建议开发商回归初心,站在业主角度,提供一个高品质的美好「家」。

在精装修大势所趋之前,市场上大面积的销售毛坯房,通过样板房的展示拉动销售。样板房放大展示功能,追求美观性和颜值,创意设计的作品性大于功能实用性。

但在精装设计中,很多开发商还停留在毛坯房的惯性思维上,忽略了批量精装房是实用性很强的产品,是我们每个人每天频繁接触,亲密度和使用度极高的产品。从产品思维的角度上,精装设计需要综合考虑它的成本,颜值,实用性,美观性,环保性,安全性。

树立产品研发的理念,树立一体化的理念,树立产业体系化的理念,你看到的精装房是一座大厦,而不是简单的室内设计。

这是一个伪命题,精装既不是公装B2B模式也不是家装B2C模式,它是B2B2C模式,开发商验收完了之后,业主还要验收,所以它的管理难度是公装加家装,是这两个的叠加。精装要面对一群B端和一群C端,很容易造成群诉事件,管理难度非常之大。

精装的做法是采用公装的模式做家装,需要这个公司具有公装的管理模式,又具有家装的经验,要把这两个经验进行叠加才可以做好。基于此,精装房的定义是以客户需求,用“一体化整装”的方式来研发、生产、销售、交付可直接消费的产品,精装房不等于毛坯加装修,它是一体化设计。

房地产开发链条牵一发动全身,精装修项目贯穿公司各部门始终,规则、程序、标准、权责与协作关系必需清晰,管理上需系统协调。任意一个环节,都是跨部门协作的结果,如果各条线各自作战,很难达到理想的效果。

精装房不是高科技,它不像汽车,不像手机,它不是一个高科技,它本质上是管理问题。管理问题得从文化基因、经营理念、产品思维上系统解决。精装修风险管理上,系统性风险预控是重点。

标谱精装有着多年标杆企业精装管理研究经验,管理总结出“六精”可供参考:客户定位要精“准”;设计管理要精“细”;成本控制要精“算”;施工品质要精“雕”;客户服务要精“心”。

第一个经营决策会,宏观角度,跨部门管理协调。会议目的在于统一决策,定标准,定方向,精装修的目的是什么。这个会下来之后,后期避免原则性的问题所导致的推翻重来。

第二个启动会,中观角度,专业技术协调。启动会需要所有相关部门全部来参加,最重要的是解决计划的问题。启动会从项目起点到交付终点,把所有部门所有工作事项全部列出来,分清第一个可研阶段、第二样板实施阶段、第三批量施工阶段、第四交付总结阶段的时间节点。凝聚与会人员的核心,形成所有人统一步调、统一要求的大会。

第三个产品决策会,微观角度,相关资源协调。这三个重要会议总结起来叫三会、三观、三协调,作为核心贯穿整个精装全流程中。

“物有本末,事有终始,知所先后,则近道矣。……其所厚者薄,而其所薄者厚,未之有也。”欲成大事者,本末思维、终始思维、先后思维、厚薄思维,四要皆不可少。放之精装领域,大与小、终与始、产品与作品、粗放与精细、前置与预控、一体化思维、局部与整体、点线面一体思维、系统性管理思维都是启发和奠定我们精装认知的基础。“文以载道,行以践道,心以证道。”愿每一位开发商都能得悟精装之道,成精装之要。

从事批量精装设计研究10余年,实操过的设计项目上百个;应邀给国内多家著名地产商进行过培训、顾问,为中国精装学院、中房商学院、中国精装产业联盟高级顾问。

目前培训咨询过的主要地产商有:中海地产、华远地产、凯德置地、仁恒集团、香港新世界集团、中铁集团、远洋集团、富力地产、绿城集团、碧桂园地产、佳兆业地产、龙湖地产、花样年地产、保利地产等数百家地产公司。带领团队制定中海集团精装、深圳佳兆业集团、宝能集团、信和地产等多家地产集团精装研发标准化体系,参与万科集团精装修体系搭建及深圳金地集团整体精装的研发与执行。

多年户型优化及标杆企业精装设计研究经验,具有很强的精装修设计理念和成本意识,对精装一体化设计、收纳空间设计及部品定制成本控制均有丰富经验,可为企业制定有针对性的精装标准,被誉为国际精装教父级大师。

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