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能否以房屋已经网签为由,排除法院强制执行?

作者:佚名    来源:互联网    发布时间:2020-04-18 11:23

1. 商品房网签登记并不具有物权变动性质,而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施,商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。

2. 《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则,查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。

法院在审理李某某与A公司等借款合同纠纷一案中,依据李某某的申请,作出诉讼保全民事裁定书,依据该裁定,一审法院于2016年6月29日查封了A公司座落于呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权,查封期限三年,自2016年6月29日起至2019年6月28日止。

一审法院于2016年12月19日判令A公司与立元新技术公司承担连带责任。判决生效后,李某某向一审法院申请执行,执行过程中,一审法院于2018年4月17日查封了A公司名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路某商业楼(包括案涉房屋在内)的房产。梁先生向一审法院提出案外人执行异议,一审法院作出(2018)京02执异507号执行裁定书,驳回了梁先生的异议请求,故梁先生提起本案诉讼。

梁先生提交了落款为2016年6月28日的《商品房买卖合同》,该合同载明出卖人为A公司,买受人为梁先生,买受人购买的商品房为某商业综合楼6026号房,总价款为285200元。2016年6月28日A公司向梁先生出具了金额为285200元的《销售不动产统一发票》。2017年1月3日,呼和浩特市地方税务局房地产税收征收管理分局出具的《税收完税证明》中载明梁先生缴纳产权转移书据、权利许可证照、房屋买卖等各项税费共计8703.60元,一审法院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2016年7月1日。

本案争议焦点是案外人梁先生对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。梁先生对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。

本案中,A公司与B公司通过签订《合作建房协议书》约定B公司分配一定比例的房屋,实际上系以房屋抵顶对B公司的工程款,双方达成以物抵债协议;B公司与韩女士达成以物抵债协议,以包括案涉房屋在内的17套房屋抵顶对韩女士的债务;韩女士与梁先生亦达成以物抵债协议,以案涉房屋抵顶对梁先生的债务。

上述协议均为诺成合同,在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外;不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力,故以物抵债协议虽然产生合同效力,但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前,协议的债权人并未享有物权,仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李某某基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益,法院参照《执行异议规定》第二十八条之规定,进行具体分析。

本案中,梁先生与A公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月1日完成网上签约,在2018年4月案涉房屋被查封之前,但是根据本案查明的事实,梁先生实际上是通过与韩女士抵债的方式取得案涉房屋,并非与A公司之间具有以房抵债关系或者房屋买卖关系,故梁先生与A公司签订的《商品房买卖合同》并非合同双方当事人的真实意思表示,系A公司为了配合梁先生取得案涉房屋的物权而签订的。

根据本案证据,梁先生主张其于2014年12月底接收了案涉房屋,但梁先生提交的物业费交费凭证中并未载明其为交费人,亦未举证证明费用交纳主体与其具备何种关系。故一审法院难以确认梁先生于2014年年底已接收了案涉房屋。

本案中,梁先生与韩女士互相认可双方以案涉房屋抵顶了债务;韩女士与B公司互相认可双方以相关房屋抵顶了债务;B公司与A公司互相认可双方以相关房屋抵顶了债务。梁先生系通过上述方式支付的房屋价款,并非按照《商品房买卖合同》的约定,直接向A公司支付的购房价款。A公司认可梁先生付清了房款,并已经出具购房款发票。

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则,查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。

一审法院于2016年6月29日查封了A公司名下的土地使用权,该查封效力及于案涉房屋。梁先生应当知晓在土地使用权已被查封的情况下,房屋实际上不可能再办理过户。但是梁先生于2016年7月1日与A公司办理网签,欲通过这种方式取得案涉房屋的物权登记。

梁先生和A公司均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致A公司不能及时开出购房款发票,B公司由于交不起税开不出工程款发票,A公司也不能给梁先生开发票,但是对其主张均未提交相关证据予以证明。另外,梁先生在同意韩女士以房屋抵顶债务时明知韩利霞没有取得案涉房屋的物权,案涉房屋的物权仍然登记在A公司名下,也应知A公司、泓森公司与韩女士以房屋层层抵顶债务但B公司与韩利霞均未办理房屋过户手续的情况,梁先生要取得案涉房屋的物权,必然要通过A公司和B公司的配合,不但涉嫌规避国家关于房屋过户应缴纳相关税费等的规定,而且取得物权的风险比正常情况要加大很多。梁先生现有证据不足以证明案涉房屋未办理过户,不是因自身原因造成的。

综上,梁先生现有证据不足以证明其享有足以排除对案涉房屋执行的权益,其要求一审法院停止对案涉房屋的执行,解除对案涉房屋的查封的理由不成立,对其诉讼请求,一审法院不予支持。

《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件,占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实,案涉房屋登记在A公司名下。因此,从物权公示的角度来看,A公司是案涉房屋的所有权人。虽然梁先生主张其实际占有使用案涉房屋,但不能据此认定其已取得案涉房屋所有权。

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”根据上述条款确定的“房地一体”原则,查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定:“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”一审法院于2016年6月29日查封了A公司名下的土地使用权,该查封效力及于案涉房屋。虽然该条第二款同时规定:“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的,应当分别办理查封登记。”但其目的是要求执行法院完善执行措施,进行充分公示,未分别办理查封登记不影响查封效力。

对于被执行人A公司而言,一审法院于2016年6月29日查封其名下的土地使用权,该查封效力及于案涉房屋。对于其他买受人而言,则应结合本案案情、参照《执行异议规定》第二十八条之规定,认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益,本院分析如下:

其一,案涉房屋于2016年7月1日完成网上签约,在2016年6月29日一审法院查封A公司名下的土地使用权之后,2018年4月案涉房屋被查封之前。但是,商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为,商品房网签登记并不具有物权变动性质,而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施,商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。梁先生对案涉房产只是享有债权请求权,而非物权请求权。

其二,梁先生虽然与A公司签订了《商品房买卖合同》,但其并非直接向A公司购买房屋。梁先生与韩利霞达成《货款抵顶房屋协议》,韩利霞以案涉房屋抵顶其对梁先生所欠的货款42.8万元。韩利霞不享有房屋所有权,其对案涉房屋的权利,是基于其与泓森公司的《房屋抵顶协议书》中关于房屋抵顶工程款的约定。泓森公司亦未取得房屋所有权,其对案涉房屋的权利,是基于其与A公司《合作建房协议书》中以房屋抵顶工程款的约定。

梁先生与韩女士达成抵顶协议时,应知A公司、泓森公司、韩女士以房屋层层抵顶债务,但均未办理房屋过户手续,故梁先生要取得案涉房屋所有权,需要A公司、B公司等主体的多方配合,交易风险明显高于常规房屋买卖交易。梁先生以抵债方式支付价款购买房屋,应对A公司的履约能力和履行合同情况尽合理注意义务,积极办理过户登记,保障权利实现。梁先生与韩女士的《货款抵顶房屋协议》落款日期为2014年10月14日,但其与A公司在2016年6月28日才签订《商品房买卖合同》,梁先生在此期间并未积极主张权利,一审法院认定梁先生现有证据不足以证明案涉房屋未办理过户不是因自身原因,并无不当。

其三,现有证据不能证明梁先生在查封之前已合法占有案涉房屋。一审法院查封A公司名下土地使用权的时间为2016年6月29日,此时案涉房屋实际不可能再办理过户。A公司与梁先生签订的《商品房买卖合同》的落款时间、出具房款发票的时间均为2016年6月28日,合同约定的房屋交付时间为合同签订当日,与《货款抵顶房屋协议》中约定的交付房屋时间2014年10月30日不符。梁先生提交的物业费收据等用以证明其已占有房屋的证据,收据中并未显示梁先生为交款人,且最早的交费时间为2016年10月20日,晚于一审法院查封时间,故梁先生关于其在查封前占有案涉房屋的主张缺乏依据,本院不予支持。

综上所述,梁先生的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

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